Как выбрать хорошего риэлтора? Советы профессионалов. Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности Как выбрать хорошего риэлтора для продажи квартиры

Вопрос всегда актуальный для тех, кто задумал заняться обменом, покупкой, продажей недвижимости, но не находит в себе сил самостоятельно заниматься бюрократической волокитой и прочими хлопотами, связанными с этим делом.

Итак, вы решили перепоручить ваши жилищные проблемы специалисту. Но как его найти? Сегодня в Москве более тысячи риэлторских агентств, не говоря уже об огромном количестве частных маклеров. Раскрыв любую газету по недвижимости, вы увидете множество объявлений об оказании риэлторских услуг. Как не растеряться в этом потоке информации?

Самым неразумным в подобной ситуации будет решение положиться на случай и обратиться туда, чье объявление вам просто больше понравилось текстом или дизайнерским решением. Ведь ошибки в операциях с недвижимостью часто неисправимы. Поэтому лучше набраться немного терпения и заняться систематическим поиском.

.Рекомендации.
Согласно статистическим опросам, первое, что делают люди, задумавшиеся о решении квартирных проблем - обращаются к друзьям и знакомым. Большинство людей ищут своего риэлтора по рекомендациям друзей и знакомых. И в самом деле, почему бы не воспользоваться уже "наработанным" опытом других. Как там звучит слоган крупной риэлторской фирмы? "Нас рекомендуют друзьям"? Так вот, эту фразу может отнести к себе любой хороший риэлтор: около 60% клиентов маклера или маклерской конторы обращаются за помощью по рекомендации друзей или знакомых. И если ваши друзья недавно успешно "провернули" обмен/покупку/продажу жилплощади через посредника, считайте, что вам крупно повезло: звоните им и "доставайте" телефон специалиста.
Если Вам никого не порекомендовали, не отчаивайтесь. Просмотрите внимательно газетную рекламу. (лучше подшивку какого-нибудь определенного издания, например, газ. "Из Рук в Руки"). Несмотря на негативное отношение в обществе к рекламе, это прежде всего информация. Только нужно уметь правильно ее анализировать. Сам текст в объявлениях довольно однообразен - перечень услуг, иногда слоган. Но вот к чему нужно присмотреться.

Номер лицензии.
Чаще всего в рекламных объявлениях фирма указывает номер своей лицензии. Хорошо, если цифра эта входит в первые две сотни. Это означает, что ваши маклеры работаю уже давно - по крайней мере, лет пять. И все это время работает безупречно. Ведь лицензию "продляют" каждый год. И если историю агентства омрачит какой-либо незаконный инцидент, ее попросту не продлят. Даже в том случае, когда агентству удается бы "замять" неприятную историю, то оно получает другую лицензию. Но она уже не будет "одной из первых".

Количество рекламы - тоже информация.
Из номера в номер, на протяжении нескольких лет фирма дает объявления одного и того же размера? Значит, положение ее вполне стабильно. В начале у какой-то компании были "модули" (объявления в рамках) большого размера, а затем уменьшились? Вполне вероятно, что фирма переживает сейчас не лучшие времена. У процветающей и уважающей себя фирмы затраты на рекламу могут только увеличиваться.

Местоположение.
Посмотрите, где находиться офис фирмы - ведь вам туда ездить. Кстати, местоположение агентства очень важно и с другой точки зрения: в большинстве случаев фирма активно работает в близлежащих районах. Это, конечно, не относится к крупным агентствам, чьи филиалы повсюду. Но чаще всего риэлторы хорошо знают рыночную ситуацию именно "своего" района.
Это полезно особенно в том случае, если вы продаете квартиру или собираетесь купить ее в совершенно определенном районе. Вообще, в последнее время из многих муниципальных отделов по обмену и просто из инициативы отдельно взятых людей образовались агентства недвижимости, специализирующиеся на операциях с недвижимостью в отдельно взятом районе. Подобная "узкая специализация" помогает им выжить рядом с монстрами риэлторского мира, в штате которых - более тысячи человек. Как правило, эти люди действительно превосходно осведомлены о ценовой ситуации на "своей" территории. Так что они и в самом деле приложат все усилия для того, чтобы продать вашу квартиру дороже, а купить - дешевле.

Бесплатная консультация.
Если такой вид услуг указан в объявлении, обязательно воспользуйтесь им. Ведь это - прекрасная возможность заочно познакомиться с атмосферой агентства, с людьми, которые там работают. Комментарии начальника отдела агентства недвижимости "Белый Городъ":
- При первом звонке в выбранное вами агентство желательно, чтобы с вами разговаривал маклер, а не диспетчер. По-моему, это самое веское доказательство серьезного отношения фирмы к своему клиенту - не перепоручать первую беседу человеку малограмотному с профессиональной точки зрения.

Скажи мне, сколько ты возьмешь, и я скажу, кто ты.
Неплохо поинтересоваться по телефону о размерах комиссионных агентства. Это поможет вам понять, насколько искренни люди на том конце провода. Потому что услуги риэлторов стоят примерно одинаково 5% от сделки (размеры риэлторских "гонораров" в суммах будут приведены в конце статьи). Если вам назовут меньшую сумму, например, 2%, то это вовсе не значит, что остальные "проценты" не осядут в карманах фирмы. Просто вы не будете об этом знать.
Зачастую, особенно, при сделках, направленных на социально незащищенные слои населения, как-то обмены с большей площади на меньшую, переезд в менее престижный район или в Подмосковье, риэлторы говорят: "С вас мы ничего не возьмем". Но, конечно, вы сознаете, что эти слова нельзя понимать буквально: ведь вы обращаетесь не в благотворительную организацию, а в коммерческое учреждение. Следовательно, бесплатно на вас никто работать не будет. Агентство защищает интересы той стороны, кто оплачивает его услуги. И в то же время риэлторы в данном случае не лгут. Вы не заплатите никаких денег наличными, они автоматически удержаться с вас при совершении сделки. И поскольку все эти операции с недвижимостью рассчитаны на то, что человек в результате получает доплату за излишки жилплощади или смену района, то, следовательно, ваша доплата будет равняться реальной сумме "минус" процент агентства.
И все же лучше не проявлять самостоятельности - при операциях такого рода лучше, если за вашей спиной стоит солидная организация. Ведь фраза "социально незащищенные" слои населения зачастую означает "беззащитные". И занимаясь "самодеятельностью" или обращаясь за помощью к "добрым" черным маклерам, можно остаться и без жилплощади, и без доплаты.

Профессионалы с большой буквы.
Речь идет об агентах с Личной Лицензионной карточкой брокера, которую после соответствующей аттестации выдает правительство Москвы. Рассказывает Ирина Перковская:
- Многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, мечтают получить Личную лицензионную карточку брокера. Хорошее агентство только поощряет в этом своих сотрудников. Из 100-150 сотрудников агентства (численность, характерная для средних фирм, свободных от недостатков как "гигантов", так и "карликов" риэлторского мира) около 30% должны иметь личную лицензионную карточку.

МАГР, РГР и прочие.
- А чего его выбирать, риэлтора-то. Позвонил в МАГР - солидная ведь организация. Они и порекомендуют кого-нибудь.
Действительно, порекомендуют. Кого-нибудь из своих членов (всего в МАГРе состоит около 60 агентств). Вообще цель у этой организации была благородная - когда наше законодательство было несовершенно, она выступала в роли "третейского судьи" между агентствами, и надо отдать ей должное - судила справедливо. Впрочем, почему в прошедшем времени? И сейчас судит. Правда, сегодня законодательная база у нас вполне приличная, но судебные проволочки отпугивают не только простых граждан, но и юридических лиц, поэтому члены МАГРа предпочитают выяснять все отношения между собой в МАГРовском "суде".
Но в том-то и дело, что "между собой". Если ваше агентство состоит в МАГРе, а его обидчики - нет, то все недоразумения придется решать в обычном порядке. Так что членство в МАГРе, конечно, говорит о хорошей репутации вашего агентства, но отсутствие такового не в коем случае нельзя рассматривать, как свидетельство профессиональной несостоятельности маклеров. Более того, не все маклеры готовы платить весьма ощутимые взносы только за то, чтобы числиться в списках многочисленных гильдий и ассоциаций. Помнится, от одного руководителя небольшого риэлторского агентства мне довелось услышать такие слова:
- Да, ассоциации эти? Что они делают? В основном членские взносы собирают. Мне порой самому хочется какую-нибудь гильдию или ассоциацию организовать. Хороший способ делать деньги на престиже.

Какое агентство лучше: большое или маленькое?
Таким вопросом задаются многие.
Большие агентства надежнее в том плане, что среди них почти наверняка не окажется мошеннических контор, любимая схема действий которых - собрать деньги и раствориться. Гиганты просто не в состоянии свернуть деятельность даже за одну-две недели, не говоря уже о двух-трехдневном сроке.
Чем плохи гиганты? Да своим раздутым штатом. Один человек будет говорить с вами по телефону. Другой - проверять документы на квартиру. Третий - подбирать вам вариант, четвертый - его показывать, пятый - закладывать деньги в банк? И так далее. Комментарии Ирины Перковской:
- При таком рабочем процессе теряется индивидуальность сделки. Меж тем в каждом конкретном случае необходимо учитывать массу различных факторов: состояние квартиры, количество прописанных, вид из окна, тайные и явные достоинства и недостатки жилплощади, наконец, человеческий фактор. И если деятельность агентства поставлена "на поток", многие детали его сотрудники просто упускают из виду.
Что же касается маленьких агентств, то они, как правило, бедны. А, следовательно, не могут позволить себе хороших юристов, не могут дать профессионального образования агентам.

Маклеры-одиночки.
Обращаться к ним без наличия рекомендаций друзей или знакомых, скорее всего, неразумно. Конечно, среди таких людей профессионалов гораздо больше, чем мошенников, но риск слишком велик. Ведь даже если человек из риэлторского агентства, работающий с вами, окажется в затруднительной ситуации, за ним - профессионализм многих других сотрудников. Одиночное же "плавание" исключает возможность подобной "подстраховки".
Сотрудники некоторых риэлторских агентств порой предлагают такой ход: часть сделок совершают по обычной схеме, часть - самостоятельно, то есть не заключая договора, требуя оплату только своих услуг (без отчисления агентству), что, само собой, обходиться клиенту на порядок дешевле обычной "фирменной" сделки. Представьте себе, что вы накопили тысяч 10 для обмена с меньшей площади на большую. Агентство, положим, возьмет с вас за подобные услуги тысячи две, а рядовой сотрудник, если с ним работать напрямую - долларов 200-400, в зависимости от сложности обмена. Не трудно подсчитать, что в первом случае на дополнительный метраж у вас остается 8 тыс. долл., а во втором - 9800$- 9800$. При средней цене за метр в 650$ это означает, как минимум, 2,5 кв.м. лишней жилплощади, сто при наших метражах не так уж мало. А поскольку при такой схеме работы маклер использует каналы и связи, наработанные агентством, то риск в подобных случаях сводиться к минимуму.
Но такой вариант сотрудничества предлагается лишь тем людям, которые приходят от бывших клиентов - ведь если агентство узнает о таких "левых" сделках, маклер лишится работы. Так что если вы человек с улицы, то вред ли сумеете воспользоваться этим "ноу-хау" наших рядовых риэлторов.

Договор.
Если вы уже выбрали агентство и приехали в офис, обратите внимание на образец договора. Рассказывает Ирина Перковская:
- Если в агентстве вам дали типовой договор на одном листе - лучше его покинуть. В самом деле, договор должен учитывать множество нюансов, зачастую юристам фирмы его приходится дополнять, перерабатывать в соответствии с каждой ситуацией. Кстати, юристов на фирме должно быть минимум два.

Средние размеры комиссионных сегодня примерно таковы:
Продажа - 1000-1500$,
Обмен - 2000-2500$,
Оформление готовых вариантов - 500$.
Кто-то, конечно, берет больше, кто-то - меньше. Но мой совет - не экономьте на качестве.

RussianRealty, Мария Галицкая

«Требуется риэлтор. Без опыта работы. Возраст от 18 до 60. Образование не ниже среднего. Зарплата от 100 000 и до бесконечности». Подобными вакансиями переполнены соответствующие печатные издания и интернет. Ежегодно тысячи искателей легкой жизни надевают на грудь бедж того или иного агентства недвижимости. Гордо именуясь, например, «специалист по жилой недвижимости» и в лучшем случае пройдя недельный курс молодого бойца, они идут штурмовать заветные золотые горы. Статус стажера для них, естественно, неприемлем и, соответственно, никак не обозначен. В течение года 9 из 10 покинут профессию, чтобы уступить место новым. Найти риэлтора среди всех этих охотников за удачей действительно непросто.

Почему сложилась так, что рынок риэлтерских услуг в своей основе является вариантом сетевого маркетинга? Вопрос риторический. Ситуацию, безусловно, могло бы исправить введение обязательного лицензирования риэлтерской деятельности. Но, наоборот, в 2002 году лицензирование было отменено. Остается предположить, что такое положение дел является для кого-то выгодным.

Однако такая ситуация совсем не выгодна для клиентов и для реальных профессионалов, оказывающих качественные услуги. По счастью, таких риэлторов немало, и за 20 лет существования рынка недвижимости они своей работой шаг за шагом формируют и продвигают высокие стандарты риэлтерской деятельности.

Как найти хорошего риэлтора в хаосе рекламных предложений? Конечно, каждый клиент ориентируется в соответствии со своим жизненным опытом и здравым смыслом. Но есть и совершенно конкретные параметры, проверенные временем, которые помогут сделать правильный выбор.

Посоветуйте хорошего риэлтора! (Риэлтор по рекомендации)

Конечно, рекомендация знакомых – лучший ориентир при выборе риэлтора. Однако рекомендация имеет вес, только если была успешно оказана реальная услуга. Часто же рекомендации носят абстрактный характер. Вам ведь требуется надежный риэлтор. А вместо этого Вам могут посоветовать родственника или знакомого, который «вроде занимается недвижимостью». В этом случае «по знакомству» совсем не означает «качественно и надежно». Более того, воспользовавшись такой рекомендацией, Вы можете столкнуться с неловкой ситуацией, когда отказаться от услуг явно слабого риэлтора будет сложно, не повредив отношениям с теми, кто дал такую рекомендацию. Поэтому, если рекомендации носят общий характер, не полагайтесь только на них, выбирайте риэлтора и по другим параметрам.

Как выбрать агентство недвижимости или частного риэлтора?

А почему, собственно, нужно выбирать один из этих двух вариантов? Почему бы не выбрать и хорошее агентство недвижимости, и хорошего риэлтора? Обращаясь в агентство недвижимости, клиенты чаще всего воспринимают риэлтора, который принял их звонок или встретил в офисе, как того специалиста, который априори будет заниматься их проектом от лица компании.

У Вас есть право выбрать любого специалиста из тех, которые работают в агентстве недвижимости, и уже потом решать, какое выбрать агентство недвижимости. Поинтересуйтесь у руководителя офиса или начальника отдела, кого бы он мог рекомендовать. «Я ищу риэлтора и прошу вас помочь мне с выбором» - в таком вопросе нет ничего предосудительного. Можно также осведомиться об опыте работы риэлтора вообще и в этой компании, в частности, об образовании риэлтора, узнать, сколько проектов у него находится в работе.

Такой подход позволяет оценить и само агентство недвижимости. Ведь уровень профессионализма сотрудников – главный показатель уровня агентства в целом. Настоящие профессионалы дорожат репутацией и не станут долго задерживаться в агентстве, которое дискредитирует их в глазах клиентов. Преимущества работы с хорошим агентством недвижимости – это четко организованная юридическая, маркетинговая и корпоративная поддержка Вашего проекта по продаже или покупке квартиры.

Преимущества работы с профессионалом – это большой практический опыт решения конкретных задач и индивидуальная ответственность перед клиентом. Используйте все эти преимущества для наилучшего результата. Таким образом, вопрос о том, какое агентство недвижимости выбрать, решается, прежде всего, через знакомство с надежным риелтором.

Опытный риэлтор

Как понять, что риэлтор, с которым вы общаетесь, - опытный специалист? Солидный возраст или визитная карточка, на которой написано «специалист», совершенно ни о чем не говорят. Как уже отмечалось, в эту профессию приходят в любом возрасте, и даже если риэлтор намного Вас старше, вполне может оказаться, что он еще стажер. Более того, опыт в этой профессии не измеряется только годами. Важно количество реальных сделок, которые за эти годы провел риэлтор.

Опытным риэлтором можно считать того, у кого за плечами не менее 30 успешно организованных сделок по покупке и продаже квартир. Такое количество сделок говорит о том, что риэлтор, скорее всего, уже сталкивался с такими сделками, как Ваша, и имеет успешный опыт их проведения.

Другой показатель - количество проектов, по которым риэлтор работает в настоящий момент. В зависимости от сезонности и сложности отдельных проектов, опытный риэлтор может параллельно вести 3-8 договоров. Если у риэлтора есть помощники, количество проектов может быть большим. Но определенно можно сказать, что, независимо от ситуации на рынке, честный опытный риэлтор всегда востребован. И если Ваш договор у риэлтора единственный, значит, либо он работает недавно, либо давно, но как-то неправильно.

Можно ли обращаться к стажеру

Конечно, в любой профессии есть новички и профессионалы. Совершенно нормально, если Вашей сделкой будет заниматься целеустремленный и активный стажер под пристальным контролем опытного риэлтора. Зачастую это оптимальное сочетание энергии и опыта. Недопустима ситуация, при которой Вашей сделкой занимается новичок, а единственное, что делает агентство - печатает для таких новичков визитные карточки, на которых написано «специалист». Ваше право - знать реальный опыт риэлтора и получать качественные и безопасные услуги.

Честный риэлтор

Продажа и покупка недвижимости - самые дорогие сделки, совершаемые физическими лицами. Вы должны быть уверены, что риэлтор с Вами абсолютно честен, а сам процесс сделки должен быть для Вас понятным и прозрачным. Подозрительными являются любые моменты по продаже или покупке, в которых риэлтор не может дать аргументированных объяснений.

При продаже квартиры есть верный индикатор, который позволяет понять, что риэлтор действует отнюдь не в Ваших интересах, а ведет собственную игру. Речь идет о ситуации, когда риэлтор, не информируя Вас, меняет в рекламе цену Вашей квартиры. Какими бы обстоятельствами или соображениями о ситуации на рынке ни объяснял свои действия риэлтор, он не имеет никакого права принимать такие решения, не получив разрешения собственника. Чтобы не потерять финансы, время и нервы, лучше всего сразу закончить отношения с таким риэлтором и найти риэлтора, в честности которого вы будете уверены.

Помните, если Вам подозрительны те или иные действия риэлтора, Вы всегда вправе получить объяснения. Опытный и честный риэлтор с пониманием отнесется к возможным опасениям клиента и всегда даст понятные комментарии.

Юридическая квалификация

Безусловно, риэлтор и юрист – две разных профессии. Даже самый опытный риэлтор обязательно пользуется поддержкой юридического отдела в своем агентстве или работает с юристами на аутсорсинге.

Однако это не означает, что юридическая подготовка риэлтору не нужна. Она для риэлтора просто необходима, если он собирается оказывать качественные услуги. При продаже или покупке квартиры нет буквально ни одного вопроса, который не требовал бы определенных юридических познаний. Поэтому лучше всего, если риэлтор имеет высшее специальное юридическое образование или как минимум прошел соответствующие курсы повышения квалификации

Юристы страхуют процесс сделки в случае сложных правовых коллизий, по просьбе клиента обеспечивают досудебную и судебную защиту его интересов. Риэлтор же непосредственно организует договорные отношения между продавцом и покупателем, занимается сбором документов по квартире, взаимодействует с госорганами. Если риэлтор не умеет «копаться в бумагах», велика вероятность, что этим придется заниматься Вам.

Организаторские способности

Организация сделки – кропотливый и ответственный процесс, который, как правило, необходимо провести в кратчайшие сроки. Хороший риэлтор должен рационально распределять свое время.

Работа по каждому проекту должна планироваться так, чтобы остальные договора не оставались без внимания. Пунктуальность для опытного риэлтора – не только правило хорошего тона, это его профессиональное кредо. Обратите внимание на то, как риэлтор организует рабочий процесс.

Профессиональный риэлтор организует общение с клиентами так, чтобы им не приходилось звонить первыми. Он сам регулярно информирует клиентов о ходе работ. В целом, Вам должно быть комфортно взаимодействовать с риэлтором. Скорее всего, это означает, что и остальным участникам сделки будет комфортно работать с Вашим специалистом. А значит, сделка пройдет в рабочей атмосфере, без потерь времени и нервов.

Частный риэлтор Александр Водолазов

На вас может работать высококлассный специалист в потертых джинсах, а вы откажетесь от услуг клерка в костюме-тройке. В чем же дело? В том, что первый «собаку сьел» на продаже квартир. А у второго, кроме лощеных туфель, за душой ни опыта, ни знаний. И хорошо, что вы смогли разглядеть это раньше, чем появились первые проблемы.

Однако обычному человеку отличить специалиста-риэлтора от неспециалиста довольно сложно. Мало того, проверить качество его работы еще труднее, ибо сам продавец или покупатель не является спецом в этой отрасли. Здесь отношения с исполнителем услуг в первую очередь строятся на доверии и, конечно же, на пунктах договора.

Начнем с доверия. Главный показатель хорошего агента по недвижимости — рекомендации знакомых. Если к этому человеку обращались несколько раз, и все сделки прошли гладко, то стоит присмотреться именно к этому человеку. При этом в среднем проверка «чистоты» одного объекта стоит от 10 тысяч рублей.

— Риэлтор должен вам нравиться (и внешне, и внутренне), — утверждает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Вы, как клиент, должны ему доверять, т.к. некоторый период времени он будет вашим единственным источником информации, советчиком и помощником.

Многие предполагают, что чем больше агентство недвижимости, чем обильнее его реклама, чем ближе к центру и богаче его офис — тем качественнее там оказывают услуги. Это не совсем так.

— Совсем необязательно заказывать риэлторские услуги у широко разрекламированного агентства по недвижимости, — уверена Ирина Сидорочева, юрист с высшим образованием, частный агент. — Иное небольшое агентство или частный риэлтор поможет вам провести сделки с недвижимостью зачастую оперативнее, дешевле и профессиональнее.

И действительно, все средства, затраченные на пиар, уже заложены в сумму сделки. Стоит ли переплачивать за имя, получая те же услуги? Вопрос риторический. Но помните, что ответственность агентства, как юридического лица, гораздо больше, чем частного специалиста. В любом случае вам нужно выбирать человека, а не громкое имя агентства.

Известно, что обеспеченные люди не доверят оформлять сделки с кому попало. Им есть, что терять, и они очень хорошо просчитывают свои риски. И любой другой вменяемый человек не придет ни в агентство, ни к риэлтору «с улицы». Рядовой челябинец осуществляет сделки с недвижимостью в среднем всего 2-3 раза на протяжении всей своей жизни. При этом суммы, стоящие в договоре купли-продажи, весьма и весьма существенные. Многие из нас и за 10 лет не заработают на обычную однокомнатную (если откладывать по 10 тысяч рублей каждый месяц, для простоты расчетов не учитывая инфляцию, хватит только на «убитую» хрущевку). Доверить весомую часть своей жизни и денег первому встречному решится разве что слишком недальновидный или авантюрный человек.

— Но даже если вам порекомендовали риэлтора, сразу уточните его специализацию, — советует Ирина Сидорочева. — Может, он больше времени занимается арендой, а не продажей квартир, или специализируется на загородной недвижимости, а не на городских объектах. В каждом направлении есть своя специфика, поэтому пусть он же и посоветует вам специалиста именно по вашей тематике.

Итак, по заверению Альбины Муратовой, профессиональный риэлтор должен обладать следующими навыками: оперативность, пунктуальность, коммуникабельность, общительность, внимательность, уравновешенность и «трезвость ума». Также немаловажно умение работать с цифрами (цены, метры, сроки), четко формулировать свои мысли и доходчиво их выражать. Но все же главное в работе риэлтора — желание постоянно совершенствоваться и расти, желание работать с людьми и для людей. Хороший риэлтор — это человек с развитым чувством интуиции, логики, отточенными до профессионализма методиками и навыками работы. Это как минимум хороший психолог, умеющий ценить свое время и время клиентов. Он отличный продавец и переговорщик, умелый оратор и умный специалист. Хороший риэлтор всегда работает на репутацию (своего агентства и свою личную), ему важно качество проведенной работы и сделки, а не количество сделок и процентов.

Это в идеале. А что же на деле?

Куда ни плюнь — везде риэлтор

На западе работа агентов по недвижимости серьезно отличается от российской. За границей специалисты подыскивают подходящие варианты и, после получения согласия от продавца и покупателя, приводят своего юриста. Теперь все интересы клиентов представляют специалисты с юридическим образованием. Они обговаривают тонкости договора и оформляют все необходимые документы. При этом договариваться они могут довольно долго. Известны случаи, когда юристы до полугода «утрясали» пункты сделки.

В России же все наоборот. Расскажу собственный опыт работы с риелторами. Нам советуют человека, он приезжает и проходит по квартире. Спрашивает, все ли документы в порядке. Мы, собственно, и не знаем, все ли в порядке, но честно показываем, что есть. Агент долго листает бумаги, изрекает глубокомысленное «угу, тут надо доделать» и исчезает в неизвестном направлении, иногда отвечая на телефонные звонки нечто неопределенное «работаем». В Интернете появляются объявления о продаже нашей с нужной нам суммой плюс надбавка 100-200 тысяч (в зависимости от аппетитов агента). Квартиру начинают смотреть люди, при этом многие из них не знают, куда выходят окна или изначально не хотят жить в хрущевке, отказывают в осмотре прямо у подъезда при упоминании, что у нас последний этаж. У большинства покупателей практически нет никакой информации о продаваемом жилье. Естественно, что до сделки с этим горе-агентом мы так и не доработали. Устный (!!!) договор пришлось разорвать уже через пару недель.

Наверняка вы также вспомните подобный негативный опыт работы с риэлтором по рассказам родственников, друзей и коллег. С непрофессионализмом агента по недвижимости пусть косвенно, но сталкивался каждый из нас. Все это можно объяснить довольно просто: в российской действительности у риэлторов нет профильного образования. Риэлторская деятельность не лицензируется, не сертифицируется, на риэлторов никто не учит. Кроме того, нет ни единого закона, регламентирующего данный вид деятельности. Все отношения типа «риелтор-клиент» регламентируются только пунктами договора, если он вообще есть.

В сфере покупки-продажи квартир на данный момент царит хаос. Однако часто люди боятся влезать в тягомотину оформления документов и не хотят сами разбираться в тонкостях законодательства. И эта профессия весьма востребована. Поэтому на практикуют доморощенные специалисты: домохозяйки, активная молодежь, нечистые на руку личности, обладающие жаждой легкой наживы на тотальной юридической неграмотности народа.

Нынешние риэлторы не смотрят даже стандартный пакет документов. И неважно, кто это: профессионал, работающий 15 лет на рынке, или юное создание-выпускница школы. Горе-агент не запрашивает элементарную справку из УК о прописанных в данной квартире гражданах. А потом выясняется, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетнего ребенка или человека, находящегося в МЛС. Или вот так:

Мы купили участок при помощи агентства недвижимости. А сосед протянул через него ветку газа. Как оказалось, нам продали землю без кадастровых документов, то есть наш надел земли официально не существовал. Выяснилось, что на территории поселка всего было выделено и оформлено только пара участков.

В другом случае при установленных кадастровых координатах участок оказался не вдоль дороги, а несколько сдвинут относительно нее. Да так, что треть участка была под трассой. Для продавца настоящее расположение участка также стало откровением.
Оба случая — из реальной судебной практики. А риэлтор продал и забыл.

Какой хороший риэлтор!

Но квалифицированные специалисты в сфере недвижимости все же есть. Хорошие агенты по недвижимости зачастую опираются на собственную юридическую подкованность (огромную пользу принесет высшее юридическое образование), и наработанный опыт. Профессионализм нарабатывается годами, разнообразием сделок и анализом судебных разбирательств в данной сфере.

Суть работы агента по недвижимости сводится к трем направлениям:
— Подбор вариантов и показ квартир
— «Продажа» достоинств квартиры покупателю, убеждение в ценности жилья
— Подготовка документов и юридическое сопровождение сделки.
Каждым направлением должен заниматься отдельный человек, однако в российских реалиях всем этим занимается всего один: полупродажник, полуюрист, полупсихолог. При этом никто из нас, даже иногда и сами работники агентств недвижимости, зачастую и не знают, за что они берут деньги. И если раньше риэлтор требовал суммы просто за подбор вариантов (и хорошо, если хотя бы половина подходила под ваши требования), то сегодня, в едином информационном поле и свободном доступе в сеть Интернет каждый из нас может сделать это самостоятельно.

У вас должна быть четкая определенность, какие услуги вы получаете, оплатив работу риэлтора. Если с вами готовы работать без договора, если риэлтор не может четко объяснить, что именно он будет делать — не пользуйтесь его услугами.

Интересный момент настоящей работы агента по недвижимости — отсечение ненужных вариантов. Специалист находит 10 квартир, подходящих под ваши требования, и едет по всем адресам для того, чтобы воочию убедиться в соответствии описания действительности. Из каждой квартиры он должен предоставить подробный письменный или телефонный отчет, возможно, и с фотографиями. Где-то вид из окна подкачал, где-то дом покосился, где-то планировка оказалась не та, что нужно. Таким образом можно сузить выбор до 2-3 вариантов. И с ними уже начинает работать юрист.

Он раскапывает подробности о бывших владельцах квартиры (дома, участка и т.д.). Для начала специалист заказывает справку-выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРИП), ее стоимость около 250 рублей. Всего за сутки вы получите информацию, кто владелец квартиры и есть ли на нее не снятые обременения (залог в банке, несовершеннолетние дети и т.д.).

— Вы можете получить эту справку и сами, зная только адрес квартиры, — улыбается Ирина Сидорочева. — Однако вам предоставят информацию только о последних владельцах квартир. При этом стоит помнить, что изменения в этот реестр вносятся в течение 10 дней, а даты и число выданных запросов не сохраняются. То есть 9 дней назад эта квартира может быть уже продана, но сегодня вы об этом не узнаете. Интересно, что довольно часто на «лакомую» могут заказать выписку сразу несколько агентов. Они даже в очереди стоят вместе.

Хороший риэлтор постарается проследить, на каком основании недвижимость была передана из одних рук в другие. Это необходимо для видения точной всех сделок, проходящих с квартирой. Теоретически основания для расторжения каждого из них может найтись на любом из этапов этой цепочки. Однако специалист с опытом по этим документам сможет оценить все возможные риски.

Адвокат Андрей Коршунов считает, что выбирать надо скорее не агента, а юриста. Потому как наибольшая часть рисков сосредоточена именно в юридической составляющей покупки. И без грамотного решения юридического вопроса тут не обойтись.

Кроме проверки документов, хороший агент вызывает специалистов для анализа совокупной стоимости владения домом, где будут указаны все предстоящие расходы по эксплуатации здания. Дома стареют, ветшают, и больше всего денег тратится не на коммунальные услуги, а на капитальный и текущий ремонт.

Еще одним признаком хорошего специалиста является фиксированная сумма вознаграждения: в процентах от стоимости жилья или в тысячах рублей за проведение одной сделки. Если горе-риэлтор предлагает вам продать квартиру, к примеру, за два миллиона рублей, а все, что он выторгует сверху, заберет сам, — бегите от такого спеца! Он способен не только заморочить и вам, и покупателям голову, но и попросту сорвать выгодную сделку.

Каждый из нас понимает, что при обнаружении любых, даже незначительных недостатков квартиры покупатель начнет торговаться. Даже если в объявлении стоит лаконичное «без торга», это совсем не значит, что хозяин совсем не способен «немножко подвинуться». В этот момент начинается ад: риэлтор пытается выторговать для себя лишние 10-20 тысяч, покупатель принципиально не идет на такие «жертвы», вы же остаетесь без выгодной продажи за те средства, которую хотели выручить. При этом, даже если сделка состоялась, но впоследствии была расторгнута, то вы должны вернуть полную стоимость сделки вместе с гонораром риэлтора. И если он «заработал» на этой сделке кругленькую сумму, приготовьтесь с ней расстаться.

Неграмотность риэлторов способна добавить нервотрепки в любую, даже самую благополучную сделку. Договоры оформляются на бегу, время осмотра квартиры переносится по нескольку раз, забываются даты и нужные документы для совершения сделки…А чего стоит одно заявление, что «согласно законодательству, вы должны освободить квартиру в течение двух недель». На требование показать этот закон или хотя бы сказать его номер такие агенты не знают, что ответить. Это требование незаконно. Вы вольны согласовать разумные сроки, в которые сможете переехать, и прописать их в договоре. Только тогда им нужно будет следовать.

— Не является показателем хорошего риэлтора и первоначальная бесплатная консультация, — отмечает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Если человек является хорошим специалистом, то он ценит свое время и не готов тратить его бесплатно на разного рода встречи, пусть даже с потенциальными клиентами.

А гарантии?

Хороший не принимает за вас решение, покупать данную квартиру, или нет. Он может только предупредить обо всех возможных рисках, связанных с покупкой данного жилья. При этом абсолютное большинство людей ждут от риэлтора гарантий. А их не сможет дать никто. Ни один человек не может проверить всю историю продаж квартиры и уверить в ее кристальной юридической чистоте. И никто из нас не застрахован от проблем.

Вы никогда не сможете предусмотреть, есть ли у недвижимости, передающейся по наследству, наследник из другой области. К примеру, вы покупаете квартиру, а через месяц объявляется наследник на ее долю из Хабаровска. Завещание — не железобетонный документ, его можно подделать, оспорить, написать сотни раз в разных городах…. К недвижимости, переданной по завещанию, нужно относиться особенно осторожно.

—Хороший специалист всегда предоставит продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после, — утверждает Альбина Муратова. — Он проследит, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приема-передачи квартиры, расписки в получении денег, пр.);

Отдельный разговор о подделке документов. Не надейтесь, что вас это не коснется, что в Челябинске использование подложных документов — скорее единичный случай. Любая «липовая» справка может принести вам множество проблем от многолетних судов до отмены сделки по покупке недвижимости.

К примеру, вам предоставили поддельные документы, указывающие на девственную чистоту квартиры, и вы решили ее купить и даже внесли аванс. Однако при регистрации сделки факты всплывают и вы отказываетесь от покупки жилья. А человек с вашим авансом может пропасть, попасть в больницу, или деньги пропить, может же такое быть? При этом суммы аванса могут быть весьма приличные, вам на другой вариант оставшихся денег может не хватить. И как возвращать свой залог? Суд — процесс небыстрый. А вы могли бы проверить легальность справок, если бы заказали и получили их сами, и избежать множества проблем.

Покупка квартиры в ипотеку также не обезопасит покупателя. Хотя банк же проверяет чистоту квартиры. Получается, что вам не надо тратиться на риэлтора. Дешево и сердито! Не тут то было. Для сбора всех необходимых документов для получения ипотеки нужна уйма времени или… правильно, один агент по недвижимости. Также стоит помнить, что банки отлично умеют продавать недвижимость, и, если что-либо произойдет, ваша ипотечная квартира будет выставлена на продажу, а остаток средств за ипотеку вы так или иначе должны будете заплатить. Банк ничего не теряет. Так что тут гарантий также никаких.

— Страховкой от всевозможных рисков может стать так называемое титульное страхование, — рассказывает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Это документ, указывающий на решение всех спорных вопросов силами страховой компании. И если по решению суда вашу квартиру придется вернуть — вам возместят затраты на ее покупку.

Грамотные специалисты в сфере недвижимости рекомендуют сначала не прибегать к помощи агентов, а попробовать стать риэлтором для самого себя. И если у вас в какой-то момент опустятся руки или вам нужна будет юридическая помощь, то вы будете точно знать, зачем вы обращаетесь к специалисту. И требовать (именно требовать) решить вашу проблему за определенную сумму.

И главный совет: не торопитесь при оформлении документов. Взвесьте за и против. Даже если все устраивает — подумайте. Дайте себе на это, допустим, три дня. Вы же не китайские носки на рынке покупаете….

По данным специалистов АН «Компаньон», при покупке-продаже квартиры необходимо проверить следующий перечень документов:
— Паспорт собственника
— Правоустанавливающий(ие) документ(ы) (документ-основание)
— Правоподтверждающий(ие) документ(ы)(свидетельство о праве собственности)
— Справка из ЖЭКа (ТСЖ, пр.) о составе семьи и об отсутствии задолженности
— Договор купли-продажи, который будет представлен на регистрацию в УФРС

Большинство людей, задумываясь о покупке или продаже квартиры, обращаются в риэлторскую компанию или к частному маклеру. От того, насколько правильным будет ваш выбор, зависит результат и весь процесс сотрудничества. Если учесть, что подбор, проверка, проведение переговоров и собственно сама сделка - процессы не быстрые, общение с агентом порой растягивается надолго. Как правильно выбрать агента, как подобрать нужного вам человека?

Как выбрать агента?

Сразу хочу оговориться, что вопрос безопасности агентства (не «черные» ли там работают риэлторы) в рамках статьи не рассматривается - предполагается, что вы выбираете агента из числа профессионалов, имеющих опыт и рекомендации. Мы будем исследовать вопрос «подходящести» конкретного агента лично вам.

Помочь сориентироваться в ситуации «Собственник» попросил профессиональных психологов Люсю Карклэ и Асю Вангер, экспертов, имеющих 15-летний опыт тренерской работы и профессионального бизнес-консультирования.

Выбирая агента, очень важно прислушиваться к собственным ощущениям, не бояться и доверять им. Мы очень многое знаем и чувствуем интуитивно. С этого совета стоит начинать процесс выбора, считают психологи. «Есть одна небольшая проблема, которая, правда, может стать большим препятствием в выборе агента, - говорит Ася Вангер. - На практике те люди, которые подыскивают себе агента (или агентство), чувствуют себя не совсем уверенно, как будто не они - клиенты агентства, а совсем наоборот. И чувствуют себя заведомо "мельче" агента».

Можно изменить ситуацию следующим образом.

Перед выбором агента скажите себе: «Я нахожусь в выборе партнера, мне важно работать с агентом как с партнером». Люся Карклэ предлагает вам рассматривать операцию с недвижимостью (покупка, продажа, обмен) как проект. Она говорит: «Чаще всего, у вас просто нет достаточного количества времени (компетенции, опыта, сил, доступа к базам данных), чтобы сделать это качественно и быстро самому, поэтому вы и обращаетесь за помощью в агентство. Вы как бы делегируете своему агенту полномочия по выбору вариантов, согласованию договоров и другие подобные задачи. При этом вы передаете ему и частичную ответственность. Хотя в конечном счете ответственность, безусловно, ваша. По сути, вы выбирает партнера для проекта. Если вы качественно сделаете выбор сразу, то отношения с агентом могут быть долгосрочными. В идеале можно получить себе агента-партнера на всю жизнь для проектов, связанных с недвижимостью».

В выборе агента есть эмоциональная составляющая. Партнерство возможно только при высоком доверии. Доверие - суть партнерства. А как понять, испытываете ли вы доверие к конкретному агенту?

Первое и главное: при общении с агентом у вас должно возникать ощущение спокойствия. Кроме того, в вашей первой беседе с агентом должен чувствоваться баланс между слушанием вас и говорением, то есть у вас не должно создаваться постоянного ощущения «игры в одни ворота». Агенту-партнеру искренне интересно, что для вас важно, он внимателен, записывает ваши пожелания, фиксирует то, что вы говорите. «Еще одним подтверждением вашего ощущения доверия может быть желание продолжать общение с агентом в будущем», - говорит Ася Вангер. Можно задать себе вопрос после встречи: «Хочу ли я встретиться с ним снова, а еще 5 раз, а еще 10?» А ведь встреч предстоит немало. «После окончания встречи c агентом у вас увеличивается уровень энергии или вы чувствуете себя "выжатым лимоном"?» - такую перепроверку предлагает сделать Люся Карклэ.

Также эксперт советует обратить внимание на невербальную сторону общения. Попробуйте почувствовать: насколько вам приятен голос вашего визави, его тембр, скорость речи? Манеры? Присутствуют ли элементы схожести с вами или агент совсем другой? Совпадают вкусы? Ведь выбор объекта недвижимости - дело тонкое.

Если есть возможность, понаблюдайте, как «ваш» агент взаимодействует с другими агентами, с начальством, с клиентами. Слова - словами, дела - делами.

Если у вас еще на первом этапе взаимодействия есть внутреннее отторжение - вам не нравится манера говорить, запах, голос или манера поведения, - рассматривайте других кандидатов.

Оговорюсь, что диапазон допуска при выборе агента значительно шире, чем при выборе спутника жизни: если друзья передают вам проверенного агента, работой которого они были довольны, то, возможно, такой фактор, как не очень приятный тембр голоса агента, будет не самым весомым в принятии решения.

Чего следует избегать?

Порой проще считать сигналы, которые идут вразрез с вашими стандартами и вашим пониманием нормальности и комфортности ситуации. Ася Вангер рекомендует обратить пристальное внимание на такие аспекты: если агент не «соединен» со своим делом, порочит компанию, недружелюбно отзывается о своих прежних клиентах, коллегах и во всем ищет, что не так, то лучше с ним не связываться - есть шанс самому попасть в пул «плохих» клиентов. Вам будет значительно проще сотрудничать с человеком, у которого позитивное отношение к миру, работе, партнерству.

Если, рассказывая о своих предыдущих сделках, агент стремиться снять с себя ответственность за «промахи», это тоже тревожный сигнал. Ведь партнерство всегда предполагает разделение ответственности.

О чем спрашивать?

Так как цель - выбрать «своего» агента, говорит Люся Карклэ, то можно начать ваше импровизированное интервью именно с вопросов, нацеленных на оценку будущего партнера. Так и скажите: «Я нахожусь в состоянии выбора агента-партнера, и перед тем как я приму решение, можно я задам вам несколько вопросов?» Помните: вы не обязаны выбрать того, кто сидит напротив, напоминает психолог. Вопросы могут быть самые разные, вы можете составить свой список, исходя из собственных потребностей и взглядов на жизнь. «Я бы задавала, например, такие», - говорит эксперт:

Кто я для вас (как клиент) и какой клиент для вас идеальный? Что вам важно в отношении со мной как с будущим клиентом (возможно, доступность по мобильному телефону в оговоренное время, а может быть, и определенные жизненные ценности)?

Можно задать сразу и вопросы, связанные с взаимодействием:

Если вы не сможете найти за указанный срок требуемый объект, как мы будем действовать дальше и какова ваша ответственность? Если через месяц я решу, что не хочу продолжать сотрудничество, то что мне нужно будет сделать и как вы к этому отнесетесь?

Попросите рассказать агента о своей самой успешной и неуспешной сделке. Ответы на вопросы, касающиеся прошлого, дают, как правило, намного больше информации о человеке, чем на вопросы о текущих делах.

Обращайте внимание на то, что действительно важно для агента при ответах на ваши вопросы, следите, насколько ваши убеждения и ценности совпадают. Ведь агент - это проводник к вашей мечте. Важно, чтобы он понимал, куда именно нужно вести!

По реакциям человека, по его ответам вы сможете понять, хотите ли вы сотрудничать именно с этим агентом. Профессионал никогда не испугается диалога. Если человек с вами открыт и честен, он всегда даст вам пространство, время для обдумывания и не станет «загонять в угол» необходимостью принять решение и подписать договор мгновенно.

Если ваш внутренний «советчик» получил достаточно ответов на все вопросы и вы испытываете расположение к агенту, можете договариваться о сотрудничестве.

«Если вы хотите сказать нет, то легче всего выйти из ситуации, попросив тайм-аут. Возьмите время на размышление. Спросите, с кем можно связаться в агентстве, чтобы сообщить свое решение. Скажите прямо, что вам нужно время подумать, и уточните, через сколько дней вам нужно позвонить, чтобы дать ответ. Если агент спросит, какие у вас остались сомнения, чем еще он может вам помочь, - это знак заботы и признак того, что он держит фокус на ваших потребностях», - подводят итог Ася Вангер и Люся Карклэ.

Если вы сомневаетесь, не спешите соглашаться. Подождите пару дней и тогда уже принимайте решение. Кому-то для правильного выбора достаточно одного взгляда и интуитивной догадки, а кому-то нужно «переспать» со своими вопросами и принять решение утром, на свежую голову.

Желаю вам встретить именно вашего агента. Тогда все перипетии пути к вашей заветной цели вы пройдете с надежным партнером и приятным в общении человеком. А это ценно само по себе!

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и , она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс , но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание с компанией, четко понимать круг представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты , которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства . Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости - это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

• Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
• У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
• Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки .
• Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам , что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

• Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
• Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
• Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
• Уточнение вопроса о проживающих в доме.
• Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
• Мониторинг цен на рынке недвижимости , подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки , заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

• выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
• при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
• определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
• договаривается с продавцом о и иных условиях продажи квартиры;
• осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
• осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет ;
• проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
• следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
• проводит проверку всех жильцов из покупаемой квартиры;
• подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности , чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

• Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
• Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
• Вознаграждение за услуги.
• Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
• Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
• Пункт о расторжении договора . Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
• Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства .

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

• Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия , то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
• Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
• Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

При агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты , на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

• Стоимость недвижимого имущества.
• Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
• Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
• Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
• Планировка жилья, вид из окна.
• Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
• Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Жильцы дома, их социальный статус.
• Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
• Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам , чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс - оформление покупки квартиры . Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

• Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья : устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
• Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц , не находиться , например, в залоге или аресте.
• В последующем составляется договор купли-продажи , посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
• После чего, следует произвести расчеты по сделке , в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка . Самый надежный безналичный способ - использование банковской ячейки.
• В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение , то риэлтору следует особо тщательно подходить к , узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность .

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей , на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

• Состояние дома и дворовой территории. Важно : фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
• В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
• Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных .
• Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы - их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски , а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену , то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги , например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель . На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии Федерального закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» .

По смыслу ст. 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, клиент имеет возможность отказаться от договора в любое время. Единственным последствием такого отказа является оплата фактически понесенных агентством расходов , наличие которых должно подтверждаться документально.

Основаниями расторжения могут быть:

• Неоказание услуг в указанные сроки.
• Покупка жилья самостоятельно.
• Изменение у клиента жизненных обстоятельств, в связи, с чем он передумал приобретать имущество и др.

Для расторжения договора в риэлторское агентство подается письменное уведомление в двух экземплярах, на одном из которых принимающая сторона ставит свою отметку о принятии .

Уведомление можно направить почтой, заказным письмом. В документе необходимо указать намерение расторжения и дату отказа от услуг.

Требование агентством недвижимости выплаты покупателем неустойки при расторжении договора является неправомерным.

Если вознаграждение риэлтору оплачено, то он обязан вернуть данную сумму, за вычетом расходов за произведенные услуги. Если в течение 10 дней со дня направления покупателем уведомления агентство не выполняет необходимых условий расторжения, клиент имеет право обращаться в суд (ст. 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель вправе потребовать от фирмы уплату неустойки , в случае несвоевременного возвращения вознаграждения за услуги, в размере трех процентов за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения , взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.

Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.

Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

• При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
• Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
• Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
• Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности.

Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования.

Важное отличие титульного страхования от иных видов - это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заключение

Сегодня покупка квартиры через агентство - это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью .

Вопрос

Сертификат на оказание риэлторских услуг

Мы с женой решили приобрести квартиру, обратившись в агентство недвижимости, которое нам посоветовали наши друзья. Мы попросили работника данной фирмы показать нам учредительные документы организации, свой трудовой договор, паспорт, а также лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью. Сотрудник агентства, предоставил нам все документы, кроме лицензии, сославшись на то, что их выдача не предусмотрена. Мы с женой хотели бы узнать, правомерен ли отказ риэлтора?

Ответ